지난해 서울 강남3구와 한강벨트 주요 지역의 아파트값이 가파르게 뛴 영향으로 올해 서울 공동주택 공시가격이 18.67% 올라 5년 만에 최고 수준의 상승률을 기록했다. 

국토교통부가 17일 발표한 올해 1월 1일 기준 공동주택 공시가격안에 따르면 전국 평균 상승률은 9.16%였지만 서울은 이를 크게 웃돌며 전국 시도 가운데 유일하게 평균을 상회했다. 

특히 강남3구 공시가격은 평균 24.7% 상승했고, 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 등 한강벨트 8개 구도 평균 23.13% 올라 고가 아파트 밀집 지역의 상승세가 두드러졌다. 

이에 따라 공시가격 12억원 초과 공동주택은 전국에서 48만7362가구로 1년 새 53.3% 늘었고, 이 가운데 85.1%가 서울에 몰렸다. 

강남과 한강벨트 일부 고가 아파트는 올해 보유세 증가율이 40~50%대에 이를 가능성도 제기된다.

[미니해설] 공시가 급등의 명암…서울 집값 반영됐지만 세금 충격도 커졌다

올해 공동주택 공시가격은 숫자만 봐도 서울 부동산 시장의 온도차를 적나라하게 드러낸다. 전국 평균 상승률은 9.16%였지만 서울은 18.67%로 두 배를 웃돌았다. 지난해 서울 강남3구와 한강변 핵심 지역 아파트값이 급등한 흐름이 고스란히 공시가격에 반영된 결과다. 현실화율은 지난해와 같은 69%로 동결됐지만, 시세 자체가 크게 오른 탓에 고가 주택 보유자들이 체감할 세금 부담은 결코 작지 않을 전망이다. 

특히 강남과 한강벨트에서는 보유세 증가율이 40~50%대에 이를 수 있다는 관측까지 나온다. 서울 안에서도 오름폭 격차가 크고, 서울과 지방의 온도차는 더 벌어졌다. 올해 공시가격 발표는 단순한 가격 조정이 아니라 서울 중심 자산 양극화가 얼마나 깊어졌는지를 보여주는 지표가 됐다.

국토교통부가 17일 공개한 올해 공동주택 공시가격안은 전국 약 1585만 가구를 대상으로 조사·산정한 결과다. 기준 시점은 올해 1월 1일이며, 시세에 현실화율 69%를 곱해 공시가격을 산출했다. 정부는 현실화율을 추가로 끌어올리지 않았기 때문에 이번 변동은 사실상 지난해 시세 변화만 반영된 결과라고 설명한다. 하지만 서울 집값 상승이 워낙 가팔랐던 탓에 현실화율 동결 효과는 체감되기 어렵다. 지난해 서울 아파트 매매가격 상승률과 실거래가 상승률을 감안하면 올해 공시가격은 서울 핵심지의 급등세를 보다 압축적으로 드러내는 수치가 됐다.

서울의 18.67% 상승률은 2021년 이후 가장 높은 수준이다. 공동주택 공시제도가 도입된 2005년 이후로도 세 번째로 높은 기록이다. 이는 2022년의 전국적 급등 국면과는 또 다른 의미를 가진다. 당시에는 전국적으로 가격이 요동쳤다면, 올해는 서울 특히 일부 핵심 지역이 전체 평균을 끌어올리는 구조가 더 분명하다. 다시 말해 전국 부동산 시장이 일제히 뜨거운 것이 아니라 서울의 특정 입지가 시장을 압도하고 있다는 얘기다.

실제 서울 내부를 들여다보면 쏠림 현상은 훨씬 선명하다. 강남·서초·송파 등 강남3구의 공시가격 상승률은 평균 24.7%에 달했다. 강남구는 26.05%, 송파구는 25.49%, 서초구는 22.07% 올랐다. 강남권은 학군, 교통, 재건축 기대, 한강 조망, 희소성까지 겹치며 지난해 실거래가가 빠르게 상승했던 곳이다. 그 결과 공시가격도 서울 평균을 한참 웃도는 폭으로 뛰었다. 여기에 더해 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 등 이른바 한강벨트 8개 자치구 역시 평균 23.13% 상승하며 강남권에 근접한 흐름을 보였다.

눈에 띄는 것은 성동구다. 올해 공시가격 상승률이 29.04%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 높았다. 성동구는 최근 몇 년 사이 서울 동북권의 대표적인 선호 주거지로 부상했고, 한강변 입지와 신축 수요, 교통 개선 기대가 겹치며 가격 상승세가 두드러졌다. 양천구 24.08%, 용산구 23.63%, 동작구 22.94%, 강동구 22.58%, 광진구 22.20%, 마포구 21.36%도 모두 20%를 넘겼다. 전통적 부촌인 강남3구뿐 아니라 서울 핵심 생활권 전반으로 고가 주택의 가치 상승이 번지고 있음을 보여준다.

반면 이런 지역을 제외한 서울 나머지 14개 자치구의 평균 상승률은 6.93%에 그쳤다. 도봉구 2.07%, 강북구 2.89%, 금천구 2.80%, 중랑구 3.29% 등 외곽 지역은 상대적으로 상승 폭이 작았다. 이는 서울 안에서도 자산 격차가 한층 벌어졌다는 뜻이다. 같은 서울이라도 강남·한강벨트와 외곽 지역의 공시가격 변화가 이렇게 다르다면 세금 부담, 대출 여건, 자산 재평가, 시장 심리까지 모두 다르게 작동할 수밖에 없다. 결국 서울이라는 하나의 시장 안에서도 ‘핵심지’와 ‘비핵심지’의 분리가 더 뚜렷해지고 있다는 해석이 가능하다.

서울과 서울 외 지역의 차이는 더 극적이다. 서울을 제외한 전국 공시가격 상승률은 평균 3.37%에 그쳤다. 경기 6.38%, 세종 6.29%, 울산 5.22%, 전북 4.32%가 상대적으로 높은 편이었지만 서울과는 큰 격차를 보였다. 반면 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%), 충남(-0.53%), 강원(-0.45%), 전남(-0.24%), 인천(-0.10%)은 오히려 하락했다. 이는 전국 평균 상승률 9.16%가 실제로는 서울 핵심지의 급등에 크게 끌어올려진 수치라는 점을 말해준다. 시장이 살아난 곳과 여전히 정체되거나 약세인 곳의 간극이 공시가격에서 그대로 드러난 셈이다.

가장 민감한 대목은 역시 세금이다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 산정의 기초가 된다. 올해 종부세 부과 대상인 공시가격 12억원 초과 공동주택은 전국 48만7362가구로 집계됐다. 지난해보다 16만9364가구 늘어 증가율이 53.3%에 달한다. 이 중 85.1%인 41만4896가구가 서울에 몰렸다. 서울이 종부세 과세 주택의 절대 다수를 차지하고 있다는 점은 공시가격 상승의 충격이 어디에 집중될지를 잘 보여준다.

구별로 보면 강남구가 9만9372가구로 가장 많았고, 송파구 7만5902가구, 서초구 6만9773가구가 뒤를 이었다. 양천구 2만8919가구, 성동구 2만5839가구도 적지 않았다. 증가 폭만 놓고 보면 송파구가 1만8821가구 늘어 가장 많았고, 강동구 1만6362가구, 성동구 1만5378가구, 강남구 1만5327가구, 양천구 1만3801가구 순으로 뒤를 이었다. 반대로 강북구·도봉구·노원구·금천구·관악구는 12억원 초과 공동주택이 한 채도 없었다. 서울 안에서도 과세 대상 자산이 집중된 지역과 그렇지 않은 지역의 차이가 극단적으로 벌어진 것이다.

보유세 부담도 이 구도와 맞물린다. 공시가격이 20% 이상 급등한 강남과 한강벨트의 고가 아파트는 올해 재산세와 종부세가 큰 폭으로 늘어날 가능성이 높다. 특히 종부세 과세 기준을 넘는 고가 주택일수록 세 부담이 급격히 커질 수 있다. 시장에서는 일부 단지의 경우 지난해보다 보유세가 40~50% 이상 증가할 수 있다는 전망도 나온다. 공시가격이 단순 통계가 아니라 실제 가계의 세금 부담, 매도·보유 판단, 증여 전략, 임대료 전가 가능성까지 흔드는 변수라는 점에서 민감할 수밖에 없다.

다만 정부는 이번 공시가격안이 아직 확정된 것이 아니라고 설명한다. 18일부터 4월 6일까지 소유자 열람과 의견 청취 절차를 진행하고, 이후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 30일 최종 공시한다. 이어 5월 29일까지 이의신청을 받아 재검토한 뒤 6월 26일 조정·공시할 계획이다. 부동산 공시가격 알리미와 관할 시군구청 민원실에서 열람할 수 있고, 의견이 있으면 온라인이나 서면으로 제출할 수 있다. 하지만 시장 흐름 자체가 크게 바뀌지 않는 이상 서울 핵심지의 높은 공시가격 상승 기조가 뒤집힐 가능성은 크지 않다는 시각이 우세하다.

올해 공동주택 공시가격은 두 가지 현실을 동시에 보여준다. 하나는 서울 핵심 지역 아파트값이 지난해 얼마나 가파르게 뛰었는지를 수치로 확인시켰다는 점이다. 다른 하나는 그 상승이 단순한 자산 가치 확대에 그치지 않고 세금 부담, 지역 간 격차, 계층 간 자산 불균형을 더 선명하게 만들고 있다는 사실이다. 강남3구와 한강벨트는 공시가격 급등과 함께 세 부담이 커지고, 서울 외곽과 지방은 상대적으로 정체되거나 하락하는 흐름이 이어진다. 올해 공시가격은 단순한 행정 수치가 아니라 서울 부동산의 집중화와 전국 자산 양극화의 현주소를 보여주는 또 하나의 성적표라고 할 만하다.