지난해 11월 서울 오피스 빌딩 거래금액이 대형 거래 부재로 큰 폭의 감소세를 나타냈다.

13일 상업용 부동산 프롭테크 기업 부동산플래닛에 따르면 2025년 11월 서울 오피스 빌딩 매매거래는 11건으로 전월 대비 37.5% 늘었으나, 거래금액은 2627억원으로 전월(9594억원)보다 72.6% 급감했다.

최고가 거래는 중구 무교동 프리미어플레이스(1670억원)였으며, 강남구 대치동 양유빌딩(329억원), 논현동 B&M빌딩(198억원)이 뒤를 이었다.

권역별 거래량은 강남권(GBD)이 증가했으나 거래금액은 전 권역에서 감소했다. 서울 오피스 빌딩 공실률은 3.60%로 전월 대비 0.09%포인트 상승했고, 전용면적당 비용(NOC)은 20만2545원으로 집계됐다.

[미니해설] 지난해  11월 서울 오피스빌딩 거래금액 전월대비 72.6%↓

지난해 11월 서울 오피스 빌딩 시장은 거래 '양'과 '질'의 괴리가 뚜렷하게 나타난 한 달이었다. 거래 건수는 늘었지만, 대형 거래가 실종되면서 전체 거래금액은 급감했다. 투자 심리가 완전히 회복되지 않은 가운데, 자금 부담이 상대적으로 적은 중소형 자산 중심으로 시장이 재편되고 있음을 보여주는 대목이다.

부동산플래닛에 따르면 11월 서울 오피스 빌딩 거래는 11건으로 전월보다 3건 늘었다. 그러나 거래금액은 2627억원에 그쳐 전월 대비 70% 이상 줄었다. 이는 수천억 원대 대형 매물이 시장에 나오지 않았기 때문이다. 실제로 11월 최고가 거래는 1670억원 규모의 프리미어플레이스였으며, 그 외 거래는 대부분 수백억 원대에 머물렀다.

권역별로 보면 거래량은 강남권(GBD)과 기타 지역(ETC)을 중심으로 증가했지만, 거래금액은 CBD(종로·중구), GBD, YBD(영등포·마포) 모두 감소했다. 특히 CBD 거래금액은 한 달 만에 7193억원에서 1670억원으로 줄어 낙폭이 가장 컸다. 이는 핵심 업무지구에서도 대형 투자자들의 관망 기조가 이어지고 있음을 시사한다.

사무실 시장 역시 위축됐다. 11월 사무실 거래량은 74건으로 전월 대비 40% 넘게 줄었고, 거래금액은 270억원으로 90% 이상 감소했다. 오피스 빌딩은 법인 매수가 절대적이었으나, 소규모 사무실 거래에서는 개인 매수가 절반 이상을 차지했다는 점도 눈에 띈다. 이는 기관 투자자보다 개인 투자자 중심의 소형 자산 거래만 유지되고 있다는 의미로 해석된다.

임대 시장에서는 미세하지만 부담 요인이 늘고 있다. 서울 오피스 빌딩 공실률은 3.60%로 소폭 상승했다. 강남권은 공실률이 낮아졌지만, CBD와 YBD는 모두 상승세를 보였다. 여기에 전용면적당 비용(NOC)도 한 달 새 360원 오르며 임차인의 비용 부담을 키웠다.

시장에서는 당분간 이런 흐름이 이어질 가능성이 크다는 전망이 나온다. 금리 인하 기대가 완전히 가시화되지 않은 상황에서, 투자자들은 여전히 보수적인 접근을 유지하고 있다. 대형 오피스 빌딩은 가격 조정에 대한 눈높이 차가 크고, 중소형 자산만 선택적으로 거래되는 '선별 투자' 국면이 지속되고 있다는 평가다.

지난해 11월 서울 오피스 빌딩 시장은 거래량 회복의 신호는 있었지만, 자금이 본격적으로 유입됐다고 보기는 어려운 단계다. 시장의 방향성은 대형 거래의 재등장 여부와 금리 환경 변화가 가늠자가 될 것으로 보인다.