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집값 기대 40~60대서 급랭⋯50대 지수 100으로 '중립'
- 최근 주택가격 상승 기대가 빠르게 식는 가운데 40~60대와 중상위 소득층에서 주택가격 전망지수 하락 폭이 두드러진 것으로 나타났다. 25일 한국은행 소비자동향조사에 따르면 2월 50대 주택가격전망지수는 100으로, 한 달 전 119에서 19포인트 급락했다. 40대(123→104)와 60대(127→108)도 각각 19포인트 떨어졌다. 반면 70세 이상은 129에서 118로 11포인트 하락하는 데 그쳤다. 월 소득 400만~500만원 계층의 지수는 104로 가장 낮았고, 낙폭도 21포인트로 최대였다. 전체 지수는 124에서 108로 16포인트 하락했다. [미니해설] 집값 기대 꺾인 중심은 '중장년·중상위층'…수요 핵심층의 변화 주택가격 상승 기대가 급격히 식고 있다. 특히 시장의 핵심 수요층인 40~60대와 중상위 소득 계층에서 하락 폭이 가장 컸다는 점이 주목된다. 이는 단순한 심리 위축을 넘어 실제 거래 동력의 변화 가능성을 시사한다. 25일 공개된 한국은행 2월 소비자동향조사에 따르면 50대 주택가격전망지수는 119에서 100으로 19포인트 급락했다. 지수 100은 1년 뒤 집값 상승과 하락 전망이 비슷하다는 의미다. 50대 지수가 100까지 내려온 것은 지난해 3월 이후 11개월 만이다. 40대와 60대도 각각 19포인트 하락해 104와 108을 기록했다. 이 연령대는 실수요와 투자 수요가 동시에 존재하는 계층이다. 주택 거래 비중이 높은 만큼 심리 변화는 시장에 미치는 파급력이 크다. 반면 70세 이상은 11포인트 하락에 그쳤고, 40세 미만도 12포인트 감소로 비교적 완만했다. 상대적으로 거래 활동이 적은 연령대에서 기대 심리의 변화 폭이 작았다는 의미다. 소득별로 보면 중상위 계층의 하락세가 더욱 뚜렷하다. 월 400만~500만원 구간은 21포인트 떨어져 104를 기록했다. 300만~400만원(19포인트 하락), 500만원 이상(17포인트 하락)도 낙폭이 컸다. 반면 저소득층은 하락 폭이 9~13포인트로 상대적으로 제한적이었다. 이는 대출 규제 강화와 금리 부담이 직접적인 영향을 미친 것으로 해석된다. 주택 매입을 위해 금융 레버리지를 활용하는 계층일수록 정책 변화와 금리 환경에 민감하게 반응하기 때문이다. 특히 소득을 기반으로 대출을 활용해 주택 거래를 고려하던 중상위층에서 상승 기대가 빠르게 식은 것으로 보인다. 성별 지표의 변화도 눈에 띈다. 1월에는 남성의 주택가격전망지수가 여성보다 높았지만, 2월에는 남성이 18포인트 급락해 여성보다 낮아졌다. 전반적인 기대 약화 속에서 남성의 낙폭이 더 컸다는 점은 투자 심리 위축과도 연관될 수 있다. 전체 지수는 124에서 108로 16포인트 하락했다. 이는 2022년 7월 이후 최대 낙폭이다. 다만 여전히 100을 웃돌고 있어 상승 기대가 완전히 사라진 것은 아니다. 심리가 중립에 가까워지는 과정으로 해석할 수 있다. 이번 변화는 정책 신호와 시장 흐름이 맞물린 결과다. 정부의 규제 강화, 대출 여건 변화, 가격 상승세 둔화가 복합적으로 작용했다. 문제는 이 같은 심리 위축이 실제 거래 감소와 가격 조정으로 이어질지 여부다. 주택시장은 기대 심리가 수요를 선도하는 경향이 강하다. 중장년·중상위층의 기대 약화는 향후 거래량 둔화로 연결될 가능성이 있다. 반면 공급 제약과 지역별 양극화 요인이 여전히 존재해 일률적 하락을 단정하기는 어렵다. 시장의 방향은 정책 일관성과 금리 경로, 그리고 실물 경기 흐름에 달려 있다. 이번 조사 결과는 최소한 과열 기대가 진정 국면에 들어섰음을 보여준다. 핵심 수요층의 심리 변화가 향후 주택시장에 어떤 파장을 미칠지 주목된다.
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- 경제
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집값 기대 40~60대서 급랭⋯50대 지수 100으로 '중립'
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서울 집값 두 달 연속 상승폭 확대⋯아파트 1.07% 올라 '강남·강북 동반 강세'
- 서울 아파트를 포함한 집값 상승폭이 두 달 연속 확대됐다. 19일 한국부동산원에 따르면 1월 서울 주택종합 매매가격은 전월 대비 0.91% 올라 상승률이 12월(0.80%)보다 커졌다. 아파트 상승률은 1.07%로 전월(0.87%) 대비 0.20%포인트 확대됐다. 송파구(1.56%), 동작구(1.45%), 성동구(1.37%), 강동구(1.35%) 등 재건축 추진 단지와 역세권 중심으로 오름세가 두드러졌다. 경기(0.36%)도 상승폭이 확대됐고, 수도권 전체는 0.51% 상승했다. 전국 주택 매매가격은 0.28% 올라 전월보다 상승폭이 0.02%포인트 커졌다. [미니해설] '10·15 대책' 이후에도 꺾이지 않는 서울 집값…재건축·학군지로 수요 집중 서울 집값 상승세가 다시 가팔라지고 있다. 지난해 11월 '10·15 대책' 영향으로 상승률이 0.77%로 둔화됐으나 12월 0.80%로 반등한 데 이어 1월 0.91%까지 확대됐다. 특히 아파트 상승률이 1.07%로 1%대를 회복한 점이 눈에 띈다. 지역별로는 강남·강북 구분 없이 재건축 기대감과 입지 경쟁력이 가격을 끌어올렸다. 송파구(1.56%)는 송파·가락동 대단지를 중심으로 상승폭이 컸고, 동작구(1.45%), 강동구(1.35%), 양천구(1.28%), 영등포구(1.24%) 등도 역세권·정비사업 추진 단지를 중심으로 오름세가 이어졌다. 강북에서는 성동구(1.37%)가 응봉·금호동 역세권 위주로, 용산구(1.33%)는 도원·이촌동 재건축 단지를 중심으로 상승했다. 중구(1.18%), 마포구(1.11%) 등도 비교적 높은 상승률을 기록했다. 경기 역시 0.36%로 상승폭이 확대됐다. 규제지역과 토지거래허가구역 지정 이후에도 용인 수지구, 성남 분당구, 안양 동안구 등 선호 지역의 오름세가 지속되며 전체 상승을 견인했다. 반면 인천은 0.07%로 상승폭이 축소됐다. 수도권 전체 상승률은 0.51%로 전월 대비 0.05%포인트 확대됐다. 비수도권도 0.06% 올라 3개월 연속 상승했다. 울산(0.46%), 전북(0.20%), 세종(0.17%) 등이 상대적으로 높은 상승률을 보였다. 전국 매매가격은 0.28% 상승하며 상승폭이 소폭 확대됐다. 전세시장은 공급 부족 속에 실수요가 꾸준히 유입되는 모습이다. 1월 전국 전세가격은 0.27% 올라 전월과 유사했다. 서울은 0.46%로 상승폭이 줄었지만, 서초구(1.20%), 성동구(0.80%), 동작구(0.67%) 등 대단지·학군지 중심으로 강세를 보였다. 매물이 줄어든 상황에서 교통과 교육 여건이 우수한 지역으로 수요가 집중되는 흐름이다. 월세도 전국 기준 0.26% 상승했다. 서울은 0.45% 올라 성동구(0.81%), 서초구(0.80%), 노원구(0.78%), 영등포구(0.72%), 용산구(0.67%) 등에서 상승폭이 컸다. 시장은 '입지·개발 기대감'이라는 두 축을 중심으로 재편되고 있다. 외곽 구축 단지나 입주 물량이 많은 일부 지역은 약세를 보이지만, 재건축과 학군·역세권 단지는 실수요가 받치며 상승 흐름을 이어가는 양상이다. 규제와 금리 변수 속에서도 선호 단지 쏠림 현상이 당분간 이어질 가능성이 높다는 분석이 나온다.
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서울 집값 두 달 연속 상승폭 확대⋯아파트 1.07% 올라 '강남·강북 동반 강세'
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서울 아파트 신고가 비중 9월 24% 반등⋯서초·강남·성동 '핵심 축' 주도
- 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 6·27 가계부채 대책 이후 주택시장이 숨 고르기에 들어갔으나, 지난달 서울을 중심으로 가격이 다시 반등한 것으로 나타났다. 20일 직방에 따르면 서울 아파트의 신고가 거래 비중은 8월 19%에서 9월 24%로 상승했다. 서초구(54%)가 가장 높았고, 광진(50%)·마포(44%)·성동(43%)·강남(42%) 순이었다. 반면 노원(1%)·도봉(2%)·금천(2%) 등은 한 자릿수에 그쳤다. 경기도에서는 과천(57%)과 분당(43%)이 두드러졌다. 전문가들은 10·15 대책으로 규제지역이 확대된 이후 단기 거래 위축이 불가피하나, 자금 여력이 있는 수요층은 여전히 핵심 지역으로 쏠릴 것으로 내다봤다. [미니해설] 서울 아파트 신고가 비중 9월 반등…규제 강화에도 '핵심 입지' 쏠림 심화 6·27 가계부채 대책으로 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한된 이후 잠시 숨 고르기에 들어갔던 부동산 시장이 9월 들어 다시 반등세를 보이고 있다. 고금리와 대출 규제에도 불구하고 서울과 경기 핵심 지역을 중심으로 매수세가 살아나며 '핵심 축 쏠림' 현상이 뚜렷해지고 있다. 직방이 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 서울 아파트의 신고가 거래 비중은 6월 23%에서 8월 19%로 떨어졌다가 9월 들어 24%로 반등했다. 특히 서초구의 신고가 비중이 54%로 가장 높았고, 광진(50%), 마포(44%), 성동(43%), 강남(42%) 등 주요 도심 지역이 뒤를 이었다. 반면 노원(1%), 도봉·금천(2%), 강북(4%) 등 비강남권 외곽 지역은 여전히 한 자릿수에 머물렀다. 경기도도 '핵심 입지' 중심 상승…과천 57%로 전국 최고 경기도 역시 서울과 유사한 흐름을 보였다. 과천의 신고가 비중이 57%로 가장 높았고, 성남 분당(43%)·중원(23%)·수정(21%)구, 하남시(11%) 등에서 두 자릿수 상승세가 나타났다. 직방은 “9월 들어 핵심 입지를 중심으로 가격 반등세가 확산되며, 10·15 규제지역 조정은 이러한 흐름에 대응한 조치로 풀이된다”고 분석했다. 정부는 지난 15일 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역을 일괄 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역)으로 지정하는 10·15 대책을 발표했다. 이번 대책으로 새로 규제에 편입된 경기 12개 지역의 신고가 비중도 8월 11%에서 9월 14%로 상승했다. 거래량 일시 위축 가능성…'핵심 지역 쏠림'은 지속 직방은 "규제지역 확대와 자금 제한으로 거래량이 단기적으로 조정을 받을 가능성이 있다"고 진단하면서도, "자금 여력이 있는 수요층은 여전히 강남 3구와 과천 등 핵심 입지로 몰릴 것"이라고 내다봤다. 중산층 실수요자는 상대적으로 가격이 낮은 대체 지역이나 중간 가격대 아파트로 이동하는 양극화 양상도 나타날 것으로 전망했다. 보유세 압박 커지며 다주택자 매물 가능성↑ 시장에서는 고가·다주택 보유자의 절세 매도 가능성이 점차 커지고 있다. 규제지역 내 공시가격 현실화율 제고와 보유세 공정시장가액비율 상향이 맞물릴 경우, 내년에는 세부담 상한선까지 세금이 급증할 수 있다는 분석이 나온다. 부동산빅테크업체 아실에 따르면 19일 기준 서울 아파트 매물은 10·15 대책 발표 직후보다 3.3%(7만4044건→7만1656건) 감소했다. 이는 규제지역 지정으로 매도 제한을 받게 된 물건이 일시적으로 회수된 영향으로 풀이된다. 그러나 보유세 인상에 대한 부담이 현실화되면 내년 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료되기 전, 다주택자 중심의 매물 증가 가능성도 제기된다. 2주택자, 1주택자보다 양도세 72%↑…연말 매도 '절세 타이밍' 될 듯 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원이 연합뉴스 의뢰로 진행한 시뮬레이션에 따르면, 조정대상지역 내 15억 원에 매입한 주택을 25억 원에 매도할 경우(양도차익 10억 원 기준), 1주택자는 장기보유특별공제를 적용받아 약 3억3300만 원의 양도세가 부과된다. 그러나 2주택자는 공제 없이 20%포인트 중과돼 세금이 5억7400만 원으로 72.4% 늘고, 3주택자는 30%포인트 중과돼 6억8700만 원으로 1주택자의 두 배 수준이 된다. "10·15대책, 사실상 '매도 유도' 신호"…연말 거래 주목 전문가들은 이번 대책이 보유세 부담을 앞세워 다주택자의 매도를 유도하는 신호로 작용할 가능성이 높다고 본다. 우병탁 전문위원은 “10·15 대책이 보유세 증세를 공식화하면서 결과적으로 양도세 중과 유예 종료 전 매도를 유도하는 메시지가 됐다”며 “연말을 전후로 매물이 증가할 수 있다”고 말했다. 지난 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책이 맞물리며 단기적으로는 거래가 위축될 가능성이 있지만, 중장기적으로는 '핵심 지역 중심의 이중시장'이 강화될 가능성이 커지고 있다. 전문가들은 "고금리·세제 강화 국면에서도 입지 선호 현상은 더욱 뚜렷해질 것"이라며 "서울과 수도권 핵심축을 중심으로 시장 양극화가 지속될 것"이라고 내다봤다.
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서울 아파트 신고가 비중 9월 24% 반등⋯서초·강남·성동 '핵심 축' 주도
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생애최초 매수 비중 43.2% 사상 최고⋯집합건물 거래 10건 중 4건 차지
- 올해 들어 집합건물 거래에서 생애 최초 매수자의 비중이 역대 최대치를 기록했다. 14일 대법원 등기정보광장 통계에 따르면 1~8월 전국 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 소유권 이전 등기는 65만9728건으로, 이 가운데 생애최초 매수 건수는 28만4698건(43.2%)에 달했다. 이는 지난해 동기간 42.5%를 넘어선 수치로, 통계 공개 이래 같은 기간 기준 최대다. 연간 통계와 비교해도 2013년 기록(43.1%)을 넘어섰다. 금융당국의 대출 규제 강화로 다주택자 거래가 위축된 반면, 정책자금대출 혜택을 받는 생애최초 매수자의 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다. [미니해설] 생애최초 매수자, 집합건물 거래 비중 사상 최고치…정책·시장 환경이 만든 흐름 올해 1~8월 전국 집합건물 거래에서 생애 최초 매수자가 차지한 비중이 43.2%로 집계됐다. 이는 통계가 공개된 2010년 이후 가장 높은 수준이며, 연간 기준으로도 직전 최고치였던 2013년(43.1%)을 넘어선 수치다. 10건 중 4건 이상을 생애 첫 집을 마련하는 이들이 차지한 셈이다. 거래 건수도 28만4000여 건으로, 집값 상승세가 정점이었던 2021년 이후 가장 많은 수준이다. 서울 역시 비중이 약 38%로, 2014년 이후 11년 만에 최고치를 기록했다. 정책자금대출 혜택과 대출 규제의 역설 생애최초 매수 비중이 높아진 배경에는 정책자금대출이 자리한다. 정부는 신혼부부·신생아 특화 대출, 생애최초 주택자금대출 등 상대적으로 낮은 금리와 유리한 조건의 금융상품을 제공하고 있다. 반면 1주택 이상 보유자에 대해서는 금융당국이 가계부채 관리 차원에서 주택담보대출을 사실상 제한하고 있다. 이런 구조적 차이가 생애최초 매수자의 거래 비중을 끌어올린 셈이다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "유주택자 규제가 강화될수록 정책자금 대출의 수혜를 받는 생애최초 매수자의 비중이 확대될 수밖에 없다"고 설명했다. 투자 수요 위축, 실수요자 부상 금리 인상과 전세사기 사태는 다세대·연립주택이나 오피스텔과 같은 투자용 부동산 수요를 크게 위축시켰다. 그 자리를 채운 것은 실수요 성격이 강한 생애최초 매수자였다. 무주택자에게는 규제 문턱이 상대적으로 낮아 매수 진입이 가능했고, 실제 거주 목적의 수요가 투자 수요 공백을 메우며 시장의 흐름을 바꾼 것이다. 이는 아파트뿐만 아니라 연립, 오피스텔 등 다양한 집합건물 전반에서 동일하게 관찰된다. 향후 시장 구조 변화 전망 생애최초 매수자의 비중 확대는 단기 현상이 아니라 구조적 변화의 조짐으로 볼 수 있다. 금융당국이 다주택자 규제를 강화하고, 보유세 등 세 부담을 늘리는 정책을 유지할 경우, 상대적으로 무주택자와의 격차는 더 벌어질 가능성이 크다. 실제로 다주택자들은 추가 취득 부담과 세금 리스크를 고려해 매수에 소극적일 수밖에 없다. 반면 생애최초 구입자는 정책 지원과 상대적으로 낮은 진입 장벽 덕분에 시장에 적극적으로 진입할 수 있다. 생애최초 매수자 비중의 증가는 부동산 시장이 단순한 투자 시장에서 거주 중심의 실수요 시장으로 재편되고 있음을 보여준다. 이는 단기적 가격 상승 기대보다 안정적 거주 욕구가 강화되는 흐름으로, 향후 공급 정책과 금융 정책에도 영향을 줄 수 있다. 정책적으로도 생애최초 매수자를 중심으로 한 맞춤형 금융상품과 세제 지원이 강화될 가능성이 있다. 반대로 다주택자와 투자자층은 규제와 부담이 가중되는 환경에 놓일 수 있다. 올해 집합건물 거래에서 생애최초 매수자의 비중이 역대 최고치를 기록한 것은 정책, 금융, 시장 환경이 맞물린 결과다. 저리 정책자금대출과 무주택자 중심의 규제 완화가 수요를 끌어올렸고, 고금리·전세사기 여파는 투자 수요를 약화시켰다. 이는 단순한 통계상의 기록을 넘어, 향후 한국 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편되는 흐름을 보여주는 중요한 신호라 할 수 있다.
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생애최초 매수 비중 43.2% 사상 최고⋯집합건물 거래 10건 중 4건 차지
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