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지난해 서울집값 폭등과 공급부족에 '탈서울화' 가속
- 지난해 서울을 떠나 경기도와 인천으로 전입한 인구가 30만 명이 넘는 등 이주행렬이 이어지고 있다. 서울 집값과 전셋값이 상승하면서 서울에서 경기도와 인천으로 이동하는 '탈서울현상'이 두드러지고 있는 것이다. 통계청이 16일 발표한 '2023 국내인구이동'에 따르면 지난해 서울에서 경기와 인천으로 전입한 인구는 총 32만5317명으로 집계됐다. 이중 서울에서 경기도로 전입한 인구는 27만9375명, 인천은 4만5942명으로 나타났다. 전체 인구이동 사유를 보면 주택(34%)이 가장 많았고, 뒤이어 가족(24.1%)과 직업(22.8%), 교육(5.7%), 주거환경(5.1%) 등이 뒤를 이었다. 서울 아파트 분양가가 크게 오르면서 자금 부담이 커진 수요자들이 서울과 인접한 경기, 인천 지역으로 이동했다는 분석이 나온다. 고금리 기조 장기화와 건설 원자재 가격과 인건비 인상 등으로 분양가가 상승했다. 주택도시보증공사(HUG)가 조사한 지난해 12월 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3494만원으로, 3500만원 선을 눈앞에 두고 있다. 이는 전년 동월(2977만원) 대비 17.37% 오른 가격이다. 전용면적 84㎡인 새 아파트 분양가가 평균 11억8000만원을 훌쩍 넘는 것이다. 경기 지역 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2159만원으로 서울보다 약 64.08% 낮다. 인천은 3.3㎡당 1649만원 수준이다. 서울 아파트 전세값이 9개월째 상승하고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 전세가격은 지난해 5월 넷째 주부터 상승하기 시작해 이번 주(12일 기준)까지 39주 연속 상승했다. 지난해 5월 이후 누적 상승률로 따지면 서울 아파트 전세가격은 4.20% 올랐다. 같은 기간 매매가격이 1.52% 오른 것과 비교하면 전셋값 상승세가 더욱 가파르다. 성동구(8.58%)가 전세가격이 가장 많이 올랐고, 송파구(7.17%), 양천구(5.73%), 동대문구(5.15%), 마포구(4.86%) 순으로 많이 오른 것으로 나타났다. 입주 물량 감소도 인구이동에 영향을 미친 것으로 보인다. 최근 3년간 서울 아파트 입주 물량은 7만8981가구로, 직전 3년(12만6212가구)보다 대폭 줄었다. 부동산 시장에서는 주택 수요가 많은 서울에서 주택 공급을 확대해 집값이 안정되기 전까지 탈서울 현상이 계속될 것이라는 분석이 대세를 이루고 있다. 다만 올해 서울의 신규 아파트 입주 물량이 지난해 대비 줄어들 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 지난해(3만2012가구) 대비 35.9%가 줄어든 2만520가구다. 부동산 업계 관계자는 "건축 자재값과 인건비 인상으로 올해 분양가 상승이 불가피한 상황에서 서울을 떠나 경기·인천 지역으로 이동하는 수요는 더욱 늘어날 전망"이라며 "최근 정부의 교통망 확충 발표로 수도권에서 서울 접근성이 더욱 높아진다는 점을 고려하는 이들도 많아진 것으로 파악된다"고 지적했다.
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- 경제
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지난해 서울집값 폭등과 공급부족에 '탈서울화' 가속
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서울 아파트값 7주째 하락세⋯송파구 2억원 가까이 떨어져
- 서울 아파트값이 7주 연속 하락세를 이어갔다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 등 부동산 시장에 대한 불확실성과 부동산 비수기가 맞물린 영향이다. 18일 한국부동산원의 1월 셋째 주(15일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 지난주보다 0.04% 내렸다. 한 주 전에 비해 하락폭은 그대로지만 7주 연속 하락세가 이어졌다. 서울 25개 구 아파트값은 2주 연속 일제히 내렸다. 서울에선 강남(-0.01%)·서초(-0.04%)·송파구(-0.13%)가 속한 동남권(-0.06%) 아파트값 하락세가 가장 컸다. 특히 서울 자치구 중 가장 큰 폭으로 떨어진 송파구에서는 한 달 사이 2억원 가까이 하락했다. 강남구 일원동 우성7차 전용면적 84㎡ 아파트(4층)는 최근 14억5000만 원에 팔렸다. 지난해까지만 해도 20억 원 안팎에 거래됐지만 올 들어 6억 원 가까이 떨어진 것이다. 이는 집값 급등 전인 2019년 수준이다. 송파구 문정동 올림픽훼밀리 전용 117㎡은 지난 10일 18억7000만원에 거래됐다. 이는 지난달 거래가격인 20억5000만원에 비해 1억8000만원이 떨어진 가격이다. 거여동 송파위례리슈빌퍼스트클래스 전용 105㎡은 지난 3일 13억원에 거래됐다. 지난해 11월 거래가격인 14억5000만원에 비해 1억5000만원이 하락했다. 지난해 12월 19억5000만원에 거래된 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡도 지난 10일 18억7000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 사이 6000만원이 빠졌다. 재건축 안전진단 규제를 사실상 폐지하는 내용의 최근 정부 대책 발표에도 시장 분위기는 잠잠하다. 서울 노원구 재건축 대표 단지 상계주공 5단지 전용 31㎡는 재건축 기대감에 2년 전 최고 8억 원까지 치솟았지만 최근 4억4000만 원에 실거래된 이후 4억 원대 후반 매물이 속속 나오고 있다. 공사비 갈등으로 사업 진척이 늦고 시장 침체로 주택 수요까지 줄자 집주인도 호가를 낮추기 시작한 것이다. 부동산원은 "시장 불확실성에 따른 매수 관망세가 이어지며 급매물 위주 거래만 이뤄지고 있다"고 분석했다. 인천(-0.05%)과 경기(-0.04%) 모두 내려 수도권 아파트값은 평균 0.06% 떨어졌다. 지방에선 세종(-0.11%)과 부산(-0.06%)의 하락폭이 컸다. 반면 강원(0.03%)과 대전(0.02%)은 소폭 올랐다. 전국 아파트값은 0.04% 내려 8주 연속 하락세다. 매맷값은 약세지만 전셋값은 뛰고 있다. 전국 전셋값은 전주보다 0.02% 올라 26주째 상승세다. 서울은 0.07%로 35주 연속 올랐다. 매수 대기자의 전세시장 유입, 아파트 입주물량 감소 등이 맞물린 데 따른 것으로 당분간 전셋값 상승은 계속될 것으로 전망된다.
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- 산업
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서울 아파트값 7주째 하락세⋯송파구 2억원 가까이 떨어져
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서울 아파트 분양가 3.3㎡당 3400만원 넘어서
- 서울 아파트 분양가격이 크게 오르면서 3.3㎡당 평균 분양가가 3400만원선을 넘어섰다. 8일 주택도시보증공사(HUG) 자료를 보면 지난해 11월 서울 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 3414만원을 기록했다. 이는 전년 동월(2983만원) 대비 약 14.5% 오른 가격이다. 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡(구 34평) 기준으로 새 아파트의 분양가가 11억6076만원으로 11억원을 훌쩍 넘는 수준이다. 경기도는 3.3㎡당 평균 분양가가 2130만원, 인천은 1681만원이었다. 서울과 비교했을 때 인천 분양가는 절반 수준, 경기도는 약 38% 낮은 셈이다. 이처럼 서울의 분양가가 치솟으면서 인천과 경기로 이동하는 '탈서울' 인구도 늘어나고 있다. 통계청 자료를 보면 지난해 1∼11월 서울에서 인천으로 이동한 순이동자 수는 1만1997명으로 3년 전인 2020년(1466명) 대비 8배 이상으로 늘었다. 같은 기간 서울에서 경기도로 이동한 순이동자 수는 4만7598명으로 전국 시도 중 가장 많았다. 분양업계에서는 서울보다 낮은 분양가가 부각되며 인천·경기 지역에서 서울 접근성이 우수한 단지 위주로 분양 수요가 몰릴 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 분양업계 한 관계자는 "인천·경기 지역에서 교통망이 편리한 단지의 경우 서울 외곽 지역보다도 도심 접근성이 우수한 경우도 많다"며 "서울 전셋값으로 내 집 마련에 나설 수 있는 만큼 연내 내 집 마련을 계획하는 수요자라면 이 지역의 신규 단지를 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.
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서울 아파트 분양가 3.3㎡당 3400만원 넘어서
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서울·수도권 집값 하락 이어져⋯서울 전세 상승세 주춤
- 서울과 수도권을 비롯한 아파트값 하락이 이어지고 있다. 전셋값은 상승세를 유지하고 있지만 서울 전셋값은 상승폭이 줄어들었다. 한국부동산원은 4일 1월 첫째 주(1일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과 매매가격이 0.05% 하락해 전주(-0.04%) 대비 낙폭이 확대됐다고 밝혔다. 수도권(-0.05%→-0.06%), 서울(-0.03%→-0.04%), 지방(-0.03%→-0.04%) 모두 하락폭이 커졌다. 서울에서는 외곽지역 위주로 하락률이 큰 편이다. 서대문구(-0.01%→-0.08%)는 홍은·홍제동, 노원구(-0.06%→-0.07%)는 상계·중계동 구축, 구로구(-0.04%→-0.07%)는 구로·고척·개봉동, 중랑구(-0.02%→-0.06%)는 면목·신내동, 강북구(-0.04%→-0.06%)는 미아·수유동 대단지 위주로 하락했다. 지난해 거래량이 많았던 강동구(-0.03%→-0.03%)는 암사·상일·명일동 주요단지 위주로 매물이 적체되면서 하락기조를 유지했다. 부동산원 관계자는 "시장에 대한 불확실성으로 매수문의가 한산한 상황이 장기화되고 있다"며 "매도가격도 점진적으로 하향조정되고, 급매물 위주로 간헐적인 하락 실거래가 발생하는 상황"이라고 지적했다. 경기에서는 과천시(-0.03%→0.02%)가 정주 여건이 양호한 부림·중앙동 주요단지 위주로 상승했지만 대체로 큰 폭의 하락률을 나타냈다. 안산 상록구(-0.14%→-0.29%)는 성포·본오동 대단지, 광주시(-0.19%→-0.27%)는 태전동·초월읍 위주로, 하남시(-0.01%→-0.24%)는 덕풍·창우동, 성남 중원구(-0.12%→-0.16%)는 금광·하대원·은행동, 수원 장안구(-0.11%→-0.15%)는 조원·정자동 위주로 내렸다. 전국(0.03%→0.03%), 수도권(0.06%→0.06%) 전셋값은 전주와 동일한 상승률을 나타냈고 지방(0.00%→0.00%)은 보합이었다. 서울은 전주 0.08%에서 0.07%로 상승폭이 소폭 줄었다. 은평구(0.10%→0.17%)는 녹번·응암동 주요단지, 영등포구(0.09%→0.14%)는 당산·양평동, 동대문구(0.14%→0.13%)는 휘경·답십리동, 성북구(0.07%→0.12%)는 길음동 대단지, 송파구(0.09%→0.10%)는 잠실·신천동 주요단지 위주로 올랐다. 부동산원 관계자는 "역세권 대표단지를 중심으로 매물희망가격은 상승세를 유지하고 있지만, 계절적 비수기와 연휴의 영향으로 전세문의가 감소했다"며 "저가매물이 나타나고 일부 하락 실거래가 혼재돼 서울 전세시장 상승폭이 축소됐다"고 했다.
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서울·수도권 집값 하락 이어져⋯서울 전세 상승세 주춤
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서울 아파트, 평균 월세 100만원 넘어섰다
- 올해 서울 아파트 임차인이 지불한 평균 월세 금액이 100만원을 돌파했다. 전체 월세 거래의 3분의 1은 100만원 이상 고액 월세로 고금리 장기화 속에 세입자의 주거비 부담이 커지고 있다. 11일 연합뉴스에 따르면 부동산R114가 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 아파트 월세(전세보증금은 제외) 계약을 분석한 결과 올해 1월부터 11월까지 거래된 서울 아파트 평균 월세금액은 102만원으로 나타났다. 이는 2년 전인 2021년 평균 90만원에 비해 12만원(13.3%) 오른 것이며 지난해 98만원에 비해서도 4만원이 올랐다. 이처럼 월세금액이 상승한 것은 올해 전셋값이 오른 데다 고금리 여파로 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율이 동반 상승한 영향이 크다. 한국부동산원은 최근 서울 아파트 전월세전환율이 2021년 평균 4.1%에서 지난해 4.3%로 올랐고, 올해 들어서는 평균 4.7%로 뛰었다고 밝혔다. 지난해부터 지속되고 있는 고금리 기조가 월세를 끌어올린 것이다. 전세사기 여파 등으로 보증금 반환에 대한 불안감이 커지자 고액 전세 임차인의 일부는 보증금 일부를 월세로 돌린 영향도 있었다. 특히 금액별로 100만원 초과 고액 월세 비중이 증가 추세다. 서울 아파트의 100만원 이하 월세 비중은 2021년 71.7%에서 지난해 68.3%, 올해 들어선 11월까지 66%로 감소했다. 반면 2021년 28.3%였던 100만원 초과 월세 비중은 지난해 31.7%에서 올해 34%로 증가했다. 올해 계약된 월세 임차인의 3분의 1이 월 100만원 이상의 임대료를 지불한 것이다. 특히 최근 3년간 500만원 초과 초고가 월세 비중은 큰 변화가 없는 데 비해 100만원 초과 500만원 이하의 비중은 2021년 27.6%에서 지난해 30.8%, 올해는 33%로 눈에 띄게 늘고 있다. 구별로는 용산구의 월세 평균이 208만원으로 가장 높았다. 나인원한남과 한남더힐 등에서 고액의 월세 계약이 많은 영향이다. 국토부 실거래가시스템을 보면 나인원한남 전용면적 273㎡는 올해 7월 보증금 20억원에 월세 4천100만원, 한남더힐 전용 235㎡는 올해 8월 보증금 5억원, 월세 2400만원에 계약이 이뤄졌다. 또 아크로리버파크, 반포자이 등 고가주택이 많은 서초구가 평균 176만원으로 그 뒤를 이었고, 아크로서울포레스트, 트리마제 등 고가 주상복합아파트에서 고액 월세 계약이 발생한 성동구가 172만원, 그리고 강남구가 156만원의 순으로 높았다. 이런 현상은 수도권 전체에서 비슷한 흐름을 보이고 있다. 2021년 수도권 아파트 평균 월세 금액은 67만원이었으나 지난해 73만원으로 오르고 올해는 75만원으로 상승했다. 금액별로는 100만원 이하 비중이 2021년 81.4%에서 지난해 78.2%, 올해 77.2%로 떨어졌다. 이에 비해 100만원 초과 500만원 이하의 고가 월세 비중은 2021년 18.3%에서 작년 21.5%로 20%를 넘긴 뒤 올해 22.4%로 증가했다. 월세 부담이 커지자 월세를 전세로 돌리려는 수요가 늘면서 전세 비중은 커지고 월세 비중은 감소하고 있다. 지난해 12월 52.4%까지 치솟았던 서울 아파트 월세 비중은 올해 1월 44.8%로 감소한 뒤 지난 11월에는 연중 최저 수준인 36.3%로 떨어졌다. 월 기준으로는 2021년 5월(32.8%) 이후 2년 6개월 만에 최저다. 연평균으로도 2021년 39.6%였던 월세 비중은 지난해 43.9%로 늘었다가 올해 들어서는 11월까지 40.9%로 감소했다. 전문가들은 최근 역전세난이 진정 기미를 보이고, 내년 서울 등지의 입주물량 감소로 전셋값 상승세가 지속될 경우 월세 부담도 덩달아 커질 수 있다고 본다. 금리 하락으로 전월세전환율이 떨어져도 전셋값이 상대적으로 더 오르면 월세 부담도 커진다.
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서울 아파트, 평균 월세 100만원 넘어섰다
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강북·노원·구로 아파트값 하락세⋯강남구도 2주째 보합세
- 강북·노원·구로 등 서울 외곽지역의 아파트값이 속속 하락세로 돌아서고 있다. 인기지역인 강남구도 2주째 보합세를 나타냈다. 17일 한국부동산원이 발표한 '11월 둘째 주(13일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 전국의 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.02% 상승했다. 18주 연속 상승세를 지속 중이다. 그러나 상승폭은 둔화하고 있다. 10월 셋째 주 0.07%였던 상승률은 같은 달 넷째 주 0.05%, 다섯째 주 0.04%로 하락했고, 이달 첫째 주 0.03%로 재차 내린 데 이어 이번 주에도 0.01%p(포인트) 떨어졌다. 수도권(0.04%→0.03%)의 상승 폭이 둔화한 가운데 서울은 지난주와 이번 주 모두 0.05%로 동일한 상승률을 기록했다. 서울의 25개 자치구 가운데 구로(-0.02%)가 지난주 보합에서 하락 전환했고, 도봉·강남은 이번 주 0.00%로 보합이었다. 종로(0.06%→0.02%), 송파(0.11%→0.07%), 성북(0.06%→0.03%), 용산(0.11%→0.10%) 등은 상승 폭이 줄었다. 부동산원은 "서울은 선호 단지 및 정비 사업에 대한 기대감이 있는 단지 위주로 간헐적인 거래가 유지됐다"면서도 "매수자와 매도자 간 희망 가격 격차로 거래 심리가 위축되는 등 전체적으로 관망세를 보이면서 지난주의 상승 폭을 유지했다"고 설명했다. 경기(0.05%→0.03%)도 상승폭이 축소됐다. 용인(보합), 오산(0.04%→0.08%), 구리(0.01%→0.02%) 등을 제외한 대부분 지역이 상승 폭을 줄이거나 하락 반전했다. 김포(-0.04%), 파주(-0.01%) 등은 하락 전환했다. 지방(0.02%→0.02%)은 상승 폭을 유지했는데, 충북(0.07%), 전북(0.07%), 강원(0.01%)은 상승 폭은 축소됐지만 오름세를 지속했다. 충남(0.04%)은 오름폭을 키웠다. 대구(-0.01%→0.03%)의 아파트 매매가격은 한 주 만에 다시 상승세로 돌아섰다. 한 주 전인 지난주 월요일(6일) 대구 지역 아파트 매매가 변동률은 -0.01%로 14주 만에 하락세로 돌아선 바 있다. 전국 아파트 전셋값은 0.11% 오르며 17주 연속 상승했지만, 역시 상승 폭은 지난주보다 0.01% 떨어졌다. 서울(0.21%→0.19%)을 비롯한 수도권(0.20%→0.18%)의 상승 폭이 축소됐고, 지방(0.04%→0.04%)은 유지됐다. 부동산원은 "주요지역 선호단지 내 전세 거래는 주춤한 가운데, 정주여건이 양호한 단지나 상대적으로 저가 인식 있는 중소형 규모 및 구축 단지 위주로 상승 중"이라고 말했다.
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강북·노원·구로 아파트값 하락세⋯강남구도 2주째 보합세