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11월 전국 아파트 분양 3만6,642가구, 작년 대비 24%↑
- 전국 아파트 분양 시장이 이달 들어 활기를 띠고 있다. 직방은 3일 "11월 전국 아파트 분양 예정 물량이 총 3만6642가구로, 지난해 같은 달(2만9462가구)보다 24% 늘어날 전망"이라고 밝혔다. 이 중 일반분양 가구는 2만3396가구로 21% 증가했다. 특히 수도권 비중이 74%에 달했다. 경기 2만437가구, 인천 5364가구, 서울 1230가구 등 수도권만 2만7031가구로, 지방(9611가구)의 세 배 수준이다. 수도권 29개 단지 중 7곳(24%)은 규제지역, 22곳(76%)은 비규제지역으로 집계됐다. 비규제지역 물량은 1만8247가구(68%)로, 규제지역(8,784가구)보다 두 배 이상 많다. 직방은 "금융규제 강화로 청약 문턱이 높아지며 자금 여력이 있는 실수요자 중심으로 시장이 재편되고 있다"고 분석했다. [미니해설] 전국 분양 물량, 1년 만에 24% 급증 11월 전국 아파트 분양 시장이 본격 회복 조짐을 보이고 있다. 직방 조사에 따르면 이달 전국 분양 예정 물량은 총 3만6642가구로 지난해 같은 달(2만9462가구)보다 24% 증가했다. 일반분양 가구만 놓고 봐도 2만3396가구로, 1년 전보다 21% 늘었다. 금융시장 불확실성과 금리 부담에도 불구하고, 공급 일정이 본격 재개되는 흐름이다. 특히 10·15 부동산 대책 이후 비규제지역을 중심으로 분양 일정이 빠르게 진행되며 물량이 크게 늘었다. 수도권이 74% 차지…"지방보다 세 배 많아" 이번 달 분양 물량의 74%가 수도권에 집중됐다. 지역별로 보면 ▲경기 2만437가구 ▲인천 5364가구 ▲서울 1230가구로 수도권만 2만7031가구에 달했다. 반면 지방은 9611가구로, 수도권의 3분의 1 수준이다. 수도권 29개 분양 단지 중 7곳(24%)은 규제지역, 22곳(76%)은 비규제지역에 속한다. 물량 기준으로는 비규제지역이 1만8247가구(68%)로 규제지역(8784가구)의 두 배 이상이다. 비규제지역은 대출 한도나 청약 자격 제한이 덜해 수요자 접근성이 높고, 분양 일정이 상대적으로 빠르게 진행되는 경향을 보이고 있다. 서울은 '서초권' 중심, 경기·인천은 대규모 단지 줄줄이 서울에서는 서초구 '아크로드서초'(1161가구)와 '해링턴플레이스서초'(69가구)가 공급을 앞두고 있다. 모두 강남권 내 유망 단지로, 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 경기 지역은 대규모 단지가 다수다. ▲힐스테이트광명11(4291가구) ▲의왕시청역SK뷰파크(1912가구) ▲안양자이헤리티온(1716가구) ▲군포대야미A2(1511가구) ▲북오산자이리버블시티(1275가구) ▲풍무역세권수자인그라센트1차(1071가구) 등이 줄줄이 분양을 예고하고 있다. 인천에서도 공급이 이어진다. ▲포레나더샵인천시청역(2568가구) ▲시티오씨엘8단지(1349가구) ▲인천검단16호공원센트레빌(878가구) 등이 포함됐다. 지방은 ▲부산 동래푸르지오에듀포레(1481가구) ▲천안 두산위브더제니스센트럴천안(1202가구) ▲청주지북B1블록(1140가구) 등 주요 지역 중심으로 공급된다. 규제지역은 신중, 비규제지역은 속도전 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 묶이면서, 자금 조달 및 청약 자격 조건 강화가 여전히 시장의 변수로 작용한다. 이에 반해 비규제지역은 청약 조건이 완화돼 실수요자와 투자 수요가 꾸준히 유입되고 있다. 특히 수도권 외곽지역과 인천, 경기 남부권 등에서는 분양 일정을 앞당기거나 청약 경쟁률이 빠르게 높아지는 모습이다. 직방은 "비규제지역을 중심으로 분양이 활발해지는 것은 금융 여건 악화 속에서도 실수요 중심의 선별적 거래가 늘고 있음을 의미한다"고 설명했다. 시장 재편 중…"자금 여력 있는 수요자 중심" 직방은 이번 분양 확대의 배경을 '시장 재편'으로 분석했다. 고금리·고분양가 국면 속에서 자금 여력이 충분한 수요자 중심으로 청약 시장이 구조적으로 바뀌고 있다는 것이다. 직방 관계자는 "규제지역 확대와 금융 규제 강화로 청약 문턱이 높아지며, 중산층 이상의 자금력이 있는 수요자 중심 시장으로 재편되고 있다"며 "부담이 큰 수요자들은 비규제지역이나 중저가 단지, 면적 조정 등 대체 선택지로 이동하고 있다"고 진단했다. 공급 회복세 이어질까 전문가들은 4분기 들어 분양 물량이 증가세로 전환한 것은 긍정적 신호이지만, 실수요자 중심의 '옥석 가리기'가 본격화될 것으로 내다본다. 한 부동산 연구원은 "정부의 금융규제가 여전한 상황에서 무리한 청약보다는 자금계획을 명확히 세운 실수요자 중심 시장으로 수렴할 것"이라며 "분양가, 입지, 브랜드 선호도가 당분간 시장 성패를 가를 주요 변수"라고 말했다.
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11월 전국 아파트 분양 3만6,642가구, 작년 대비 24%↑
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금감원, 위험 부동산PF 집중 정리⋯"실적부진시 현장점검"
- 금융감독원이 이달 말 기준 연체중 또는 만기연장 횟수 3차례 이상의 위험성이 상승된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 대상으로 다음 달 내에 심층적인 사업성 평가를 추진한다. 6월에는 우선순위 사업장을 선정해 사업 진행 상황, 만기 일정, 여신 구조 등을 종합적으로 고려한 심층적 평가를 실시한다. 사업성 평가가 끝나면 7월 말까지 위험성이 높은 것으로 평가된 유의·부실우려 사업장에 대해서 금융기관은 재구조화 및 정리계획을 제출해야 한다. 금감원은 제출된 계획을 엄격하게 검토하고, 정리실적 부진 시 필요한 경우에 현장점검을 실시해 사후관리가 실효성 있게 진행되도록 할 계획이다. 금감원은 27일 금감원 대회의실에서 금융권 부동산 PF 평가 담당자 100명을 대상으로 부동산PF 사업성 평가 설명회를 열고, 지난 14일 발표한 사업성 평가기준 개선방안과 관련해 이와같이 설명했다. 금융권은 6월 중 이달 말 기준 연체유예를 포함해 연체 중이거나, 만기 연장 3회 이상의 위험 신호를 보이는 부동산 PF 사업장을 우선적으로 선정해 심층적 평가를 실시한다. 아울러 사업 진행 상황, 만기 일정, 여신 구조 등을 면밀하게 분석하여 위험성이 높은 사업장을 신속하게 파악하고 우선순위를 정한다. 또한 금융권은 7월 말까지 위험 사업장에 대해서는 금융기관이 구체적이고 실행 가능한 재구조화 및 정리 계획을 제출해야 한다고 밝혔다. 금감원은 금융권으로부터 제출받은 유의·부실우려 사업장에 대한 사후관리 계획을 제출받아 이행상황을 점검하고, 정리 실적 부진 시 필요한 경우 현장점검을 실시해 사후관리가 실효성 있게 진행되도록 할 계획이다. 또 금감원은 사업성 평가시 한 개 지표에 의존하지 않고 만기연장 횟수, 공정률, 분양률 등 다양한 위험요인을 종합적으로 고려토록 했으며, 도시개발사업 등 사업의 특수성이 인정되는 경우 예외평가가 가능하다고 설명했다. 아울러 금감원은 사업성 평가기준 개선에 따라 PF유형, 사업 진행단계, 대상시설, 소재지, 공정·분양 현황, 대출관리 현황 등에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 정교하고 세밀한 기준을 준비해뒀다고 덧붙였다. 금감원은 또한 세부기준에 따라 PF사업 평가유형을 사업 진행단계별로 추가적으로 세분화해 핵심지표를 선별하고, PF사업장 소재지별·대상시설별 세분화된 통계를 활용하는 한편, 경과기간별 분양률 분석, 공사비지수와 건설사 시공능력평가 정보 등 외부정보도 활용해 종합판별체계를 갖출 것이라고 밝혔다. 금감원은 이번 사업성 평가가 PF 시장의 불확실성을 해소하고 자금 선순환을 촉진할 수 있는 중요한 계기가 될 것이라며 지금이 옥석가리기를 통한 PF시장 연착륙의 적기인 만큼, 원칙에 따라 엄정하게 평가해 달라고 당부했다. 한편, 금감원은 지난 26일 올해 3∼4월 부동산 PF 취급 비중이 높은 증권·보험·캐피탈사 총 7곳에 대해 점검한 결과 PF 용역수수료 산정 관련 기준이 미흡하거나 차주에게 불리한 계약 조건을 부과하는 사례 등을 발견했다고 밝혔다. 이에 금감원은 부동산PF와 관련 금융사들이 과도한 수수료를 받아온 사례를 파악하고, 3분기까지 제도개선안을 만들기로 했다. 점검 결과 금융사의 PF 수수료 산정 기준과 절차가 미흡해 금융용역 수수료를 책정할 때 대출위험 부담에 따른 대가도 합산해 수취하는 영업관행이 있는 것으로 나타났다. '어떠한 경우에도 주선수수료 반환을 청구할 수 없다'는 조항 등 차주에게 불리한 계약 조건을 부과한 사례도 있었다. 게다가 만기연장 또는 조기상환할 때 이자·수수료 변동에 따른 한도 준수 여부를 점검하지 않아 일부 금융사는 수수료와 금리를 합쳐서 현행 법정 최고금리인 20%를 넘게 수취한 사례도 있는 것으로 확인됐다. 금감원은 대부업법에서 사례금, 할인금, 수수료, 공제금 등 명칭이 무엇이든 대부와 관련해 여신금융기관이 받는 것은 모두 이자로 간주하기 때문에 각종 수수료와 이자의 합이 법정 이자율을 넘어서는 안 된다는 입장이다. 금감원은 PF 금융용역이 회사 차원에서 수행됐는데도 본인들이 일정 지분을 보유한 회사가 PF 용역 수수료 일부(수억원)를 수취하도록 한 A 금융사 담당 임직원들에 대해서는 검찰에 고발했다. 차주는 본인이 부담하는 금융용역 수수료의 산정기준을 안내받지 못한 것으로 나타났다. 금감원은 앞으로 금융권, 건설업계 및 시장전문가 등이 공동으로 참여하는 '부동산PF 수수료 제도 개선 TF'를 운영하고, 3분기 내로 제도개선안을 도출해 각 업권에서 자율적으로 시행할 수 있도록 할 계획이다. 제도개선안에는 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙 및 산정 절차 마련, 차주에 대한 정보제공 절차 도입, 금융회사 내부통제 절차 강화 등이 포함된다.
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금감원, 위험 부동산PF 집중 정리⋯"실적부진시 현장점검"
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