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서울 아파트값 상승폭 둔화에도 전망지수 반등⋯"조정 속 기대는 유지"
- 서울 아파트값 상승 폭이 두 달 연속 둔화했지만, 매매가격 전망은 오히려 개선된 것으로 나타났다. 25일 KB국민은행 통계에 따르면 1월 서울 아파트 매매가는 0.87% 올라 20개월 연속 상승세를 이어갔다. 상승률은 지난해 11월 1.72%, 12월 1.06%에 이어 점차 낮아졌으나 관악구(1.56%), 송파·강동·마포구(각 1.21%) 등 주요 지역은 1%대 상승을 기록했다. 수도권에서는 경기(0.36%)와 인천(0.04%) 모두 오름세를 지속했다. 전국 주택 매매가격전망지수는 107.5로 한 달 새 1.9포인트 상승하며 시장 기대감이 다시 커진 모습이다. [미니해설] KB부동산, 1월 서울아파트 매매가 상승 서울 아파트 시장이 '속도 조절 국면'에 들어섰다는 신호와 함께, 중장기 가격 상승에 대한 기대는 오히려 강화되는 흐름을 보이고 있다. 25일 KB부동산이 발표한 1월 전국 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 0.87% 상승하며 20개월 연속 오름세를 이어갔다. 다만 상승 폭은 지난해 11월 1.72%를 정점으로 12월 1.06%, 올해 1월 0.87%로 두 달 연속 둔화했다. 상승률 둔화에도 불구하고 지역별 흐름은 여전히 견조하다. 관악구가 1.56%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 동작구(1.23%), 강동·송파·마포구(각 1.21%), 동대문구(1.15%), 서대문구(1.07%) 등 서울 내 다수 지역에서 월간 1% 이상 올랐다. 이는 거래 위축 국면에서도 수요가 집중되는 핵심 주거지에서는 가격 방어력이 여전히 강하다는 점을 보여준다. 수도권 전반의 흐름도 비슷하다. 경기도 아파트값은 0.36% 상승하며 8개월 연속 오름세를 유지했고, 인천도 0.04% 올라 3개월 연속 상승했다. 특히 규제지역으로 묶인 경기 주요 지역의 상승세가 두드러졌다. 성남 분당구(1.87%), 광명시(1.73%), 용인 수지구(1.52%), 하남시(1.49%), 안양 동안구(1.42%) 등은 서울 못지않은 상승률을 기록했다. 규제에도 불구하고 학군·교통·직주근접성이 뒷받침되는 지역에 매수세가 집중되고 있다는 해석이 나온다. 전셋값 흐름 역시 상승세가 이어졌다. 전국 아파트 전셋값은 0.32% 올랐고, 수도권은 0.41%로 전국 평균을 웃돌았다. 서울 전셋값은 0.47% 상승했으며, 경기(0.41%), 인천(0.25%)도 동반 상승했다. 지방에서는 세종의 전셋값이 1.21% 오르며 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 전세시장 불안이 완화되지 않으면서 매매 수요를 자극하는 구조도 유지되고 있다. 눈에 띄는 대목은 가격 상승률 둔화와 달리 시장 심리를 보여주는 전망지수가 뚜렷하게 반등했다는 점이다. 1월 전국 주택 매매가격전망지수는 107.5로 전월 대비 1.9포인트 상승했고, 전세가격전망지수도 115.9로 0.5포인트 올랐다. 서울의 매매가격 전망지수는 124.7로 한 달 만에 7.6포인트 급등하며, 10·15 주택시장 안정화 대책 발표 당시 수준을 회복했다. 이는 단기적으로는 상승 피로감과 거래 관망세가 나타나고 있지만, 금리 인하 기대와 공급 불확실성, 전세 불안 등이 맞물리며 중장기 가격 상승에 대한 기대가 다시 살아나고 있음을 시사한다. 시장은 '급등'에서 '선별적 상승' 국면으로 이동하고 있으며, 핵심 입지와 비핵심 지역 간 양극화는 당분간 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다.
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서울 아파트값 상승폭 둔화에도 전망지수 반등⋯"조정 속 기대는 유지"
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서울 빌라, 전세 4건 중 1건은 역전세⋯강서·금천구 타격 커
- 올해 들어 서울에서 체결된 빌라 전세 거래 4건 중 1건이 '역전세'로 나타났다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면, 올해 1∼5월 서울 연립·다세대 주택 전세 거래 7547건 중 24.6%(1,857건)가 전세 보증금이 이전 계약보다 낮아진 역전세로 조사됐다. 역전세 평균 보증금 차이는 423만원이었으며, 자치구 중 강서구가 평균 497만원 하락으로 가장 컸다. 역전세 비중도 강서구가 54%로 최다였으며, 금천(45%), 구로(43%) 등이 뒤를 이었다. 전세가가 오른 지역은 성동(4.8%), 용산(4.6%) 등이었다. [미니해설] 서울 빌라 전세 4건 중 1건 ‘역전세’…강서구 보증금 500만원 급락 서울 빌라 전세 시장에서 역전세 현상이 여전히 심각한 것으로 나타났다. 올해 들어 거래된 전세 계약 4건 중 1건은 보증금이 이전 계약보다 낮아진 역전세 거래로 확인됐다. 특히 강서구와 금천구 등 서남권 지역을 중심으로 보증금 하락 폭이 두드러졌다. 부동산 정보 플랫폼 '다방'이 19일 발표한 자료에 따르면, 2024년 1∼5월 서울 연립·다세대 주택 전세 거래 중 동일 주소지·면적에서 이뤄진 총 7,547건을 분석한 결과, 전체의 24.6%인 1,857건이 역전세 거래로 분류됐다. 역전세는 신규 전세계약 시 보증금이 이전 계약보다 낮게 형성되는 경우를 말한다. 시장 전반의 전세가격 하락을 반영한 것으로, 임대인에게는 보증금 반환 부담이 커지고 세입자 역시 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있다. 올해 서울 연립·다세대 전세 역전세 거래의 평균 보증금 하락폭은 423만원으로 나타났다. 자치구별로는 강서구가 평균 497만원으로 가장 큰 하락폭을 기록했다. 지난해 같은 기간 강서구의 평균 전세보증금은 1억9044만원이었으나, 올해는 1억8548만원으로 낮아졌다. 이어 금천구는 436만원(-2.2%), 구로구 269만원(-1.6%), 강북구 225만원(-1.4%), 도봉구 208만원(-1.2%), 양천구 146만원(-0.8%) 순으로 하락폭이 컸다. 이들 6개 자치구 외에 나머지 19개 자치구에서는 전세 보증금이 오히려 상승했다. 보증금 상승률이 가장 높았던 곳은 성동구로, 평균 4.8% 상승했다. 이어 용산(4.6%), 송파·종로(3.1%), 마포(2.9%) 순으로 상승 폭이 컸다. 이는 대체로 직주근접성이 뛰어난 지역이거나 신규 개발 기대감이 반영된 곳이다. 역전세 거래 비중에서도 강서구가 54%로 가장 높아, 절반 이상의 거래가 이전보다 낮은 보증금으로 계약된 것으로 나타났다. 금천(45%), 구로(43%), 도봉(42%), 양천(39%), 은평(33%), 강북(32%) 등도 역전세 비중이 높았다. 반면 역전세 비율이 낮은 지역은 광진·서초(각 18%), 마포(16%), 성동·송파(각 15%), 용산(7%) 등 6곳으로 조사됐다. 주거 선호도가 높고 전세 수요가 안정적인 지역에서는 역전세 발생률이 낮은 셈이다. 서울 전체적으로 보면, 역전세 거래 비율은 지난해 같은 기간(46%)보다는 21.4%포인트 하락했지만 여전히 4건 중 1건 수준에 달해 시장의 구조적인 불균형을 보여주고 있다. 다방 관계자는 “올해 역전세 거래 비율은 지난해보다 줄었지만 지역별 편차가 크고 일부 지역에서는 여전히 절반 이상이 역전세”라며 “전세 시장 불안 요인이 상존하는 만큼, 지역별 흐름을 면밀히 분석하고 보증금 반환 리스크를 줄이기 위한 대책 마련이 필요하다”고 지적했다. 전문가들은 전세 수요가 정체되고, 금리 부담으로 월세 선호가 늘어나면서 전세 가격 하락 추세가 이어지고 있다고 분석한다. 여기에 깡통전세 우려까지 겹치면서 역전세는 향후에도 일정 부분 지속될 것으로 보인다. 특히 수도권 외곽과 다세대·연립주택 밀집 지역에서 더욱 두드러질 것으로 전망된다.
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서울 빌라, 전세 4건 중 1건은 역전세⋯강서·금천구 타격 커
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